Bestellerprinzip auch für den Verkauf von Immobilien?

Macht es Sinn, das Bestellerprinzip auch beim Verkauf einzuführen, oder verschlechtert dies die Situation? Frau Dr. Barley sieht es positiv!

Die Politik steht vor dem Problem, den Wohnungsmangel beheben zu müssen und der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum zu bieten.
In diesem Zusammenhang taucht auch der Vorschlag auf – und wird von der verehrten Justizministerin, Frau Dr. Barley, auf Twitter am 21.9.2018 bereits als „Ergebnis“ bezeichnet – auch beim Verkauf das „Bestellerprinzip“ einzuführen, analog zur Vermietung.
Dazu einige Überlegungen, bevor Existenzen vernichtet werden, ohne daß irgendjemand einen Vorteil hat – auch hier kann die Mietpreisbremse als schlechtes „Vorbild“ dienen, deren Wirkungslosigkeit gerade zur 1. Nachbesserung führt. Und Sozialhilfe-Empfänger haben heut auf dem freien Wohnungsmarkt wesentlich schlechtere – wenn nicht keine – Chancen als früher, als der Makler sich bei dem Eigentümer noch für den Betreffenden einsetzen konnte.
1. Das Grundgesetz mit der Definition der Grundrechte in den Art. 1 – 19 ist unser höchstes Gut. Auch der Grundsatz der Vertragsfreiheit darf nur bei Vorliegen sehr wichtiger Gründe eingeschränkt werden – und „nice to have“ ist kein „must“. Die Vertragsfreiheit kann auch mit 2/3- Mehrheit nicht abgeschafft werden, deswegen sind auch die Einschränkungen sehr hohen Hürden und im Regelfall einer Prüfung durch das BVG unterworfen
2. Im Sinne der sozialen Marktwirtschaft haben sich bundesweit die unterschiedlichsten Provisions-Modelle entwickelt, die meistens nebeneinander bestehen, so daß die Parteien wählen können. Wenn der Käufer gerade diese Immobilie haben will, wozu ihn niemand zwingt, sollte er auch das Provisionsmodell, das der Verkäufer gewählt hat, zunächst akzeptieren, wie bei jedem Gesprächsbeginn.
3. Jedoch hat der Käufer auch hier die Freiheit, dieses Modell mit dem Verkäufer und dem Makler nach der ersten Kontaktaufnahme zu verhandeln. Das Ergebnis hängt, wie üblich, von Angebot und Nachfrage ab.

4. Der Makler ist kein Verkäufer, sondern ein Vermittler. Nicht umsonst sind im BGB dieser Tätigkeit etliche Paragraphen gewidmet (§652 ff), die diesen Unterschied herausarbeiten.
5. Der Makler vermittelt ein Gut, das man eben nicht im Laden oder einem bekannten Anbieter kaufen kann, sondern bei dem Anbieter und Nachfrager prinzipiell am Markt nicht bekannt sind. Dies ist anders bei Autos, Kleidung, Lebensmitteln, und allen anderen Konsumgütern, bei denen ich in den Laden gehen kann und nur noch jemanden brauche, der es mir vorführt, aber nicht mehr vermittelt im Sinne einer Kontaktherstellung zur anderen Vertragspartei. Ähnlich ist es bei Aktien und Schiffen, die gleichfalls durch Makler vermittelt werden, da auch hier die Parteien sich nur auf diese Weise kennen lernen können.
6. Während das Bestellerprinzip bei der Vermietung noch mit dem Schutz des sozial Schwächeren im Urteil des BVG begründet wurde, besteht dieses „Ungleichgewicht“ beim Verkauf nicht. Beide Parteien haben Geld – oder auch nicht, eine hohe Restschuld lastet z.B. noch auf der Immobilie, während der Käufer aus dem Eigenkapital zahlt, es sind häufig Scheidungs- oder Erbschaftsfälle, die deutlich in der schwächeren Position gegenüber dem Käufer sind. Der Kaufinteressent muß auch nicht unbedingt kaufen, denn das Mietangebot ist 5 mal so groß wie das Kaufangebot, also könnte er bei einem eventuell vorliegenden Notfall viel leichter mieten.
7. Der Verkäufer rechnet „Kaufpreis – Nebenkosten“, der Käufer rechnet „Kaufpreis + Nebenkosten“. Aufgabe des Maklers ist es, diese beiden Vorstellungen in Einklang zu bringen.
8. Die wenigsten Makler würden einen Deal platzen lassen, nur um ihre Provision zu maximieren. Das Risiko wäre viel zu groß, am Ende ganz ohne Abschluß dazustehen, so daß der Makler IMMER derjenige ist, der am meisten auf eine Einigung drängt, unabhängig vom Preis. Denn der Makler ist Realist und wartet nicht auf den „weißen Ritter“.
9. Niemand ist gezwungen, einen Makler in Anspruch zu nehmen, weder Käufer noch Verkäufer. Dies zeigt sich auch dadurch, daß nur 50% der Transaktionen durch Makler vermittelt werden.
10. Sogar Ärzte können ihre IGEL-Leistungen frei verhandeln und fakturieren, obwohl dieser Sektor sonst streng reguliert ist – aber in diesem nicht notwendigen Bereich gilt auch plötzlich die Vertragsfreiheit – warum nicht bei Maklern?
Was tun Makler sonst noch speziell für den KÄUFER?
11. Bereits unsere Bemühungen, einen Auftrag zu akquirieren, sind genau das, was der Kaufinteressent sonst selber machen müßte: Suchanzeige, Aushang am Schwarzen Brett, Flyer in der Nachbarschaft der angestrebten Wohnumgebung – denn sonst erfährt man eben als Suchender/Makler nicht, welche Immobilie verkauft werden soll.
12. Häufig genug bringt der Makler den Eigentümer schon bei Auftragserteilung von überzogenen Preisvorstellungen ab und dient damit dem Käufer, aber auch dem gesamten Markt. Denn diese überzogenen Preisvorstellungen würden wiederum andere Anbieter beeinflussen, die ja nicht wissen, daß sie nicht zu realisieren sind – wobei dieses bei einem engen Markt dann doch irgendwann der Fall wird und damit das allgemeine Preisniveau treiben würde. Der Makler wirkt also dämpfend auf den Preis.

13. Sämtliche Unterlagen, die der Makler besorgt, sind im Interesse des Käufers. Wobei auch dieser die Immobilie kaufen kann wie besehen, vom Notar erfährt er vorhandene Belastungen und kann dann immer noch aussteigen. Aber viele Käufer möchten eben mehr Unterlagen haben, entweder aus eigenem Interesse oder weil ihre finanzierende Bank diese haben will. Der Verkäufer aber braucht nichts davon (außer dem gesetzlich vorgeschriebenen Energie-Ausweis). Wir haben auch schon Käufer erlebt, die sich erst auf unser Drängen die Unterlagen angeschaut haben, wobei wir auf die wesentlichen kaufrelevanten Inhalte natürlich schon vorher mündlich hingewiesen hatten.
14. Sehr viele Verkäufer kennen die Details ihrer Immobilie nicht, im Interesse des Käufers stellen wir als Makler diese oft erst fest – Bebauungspläne, Altlasten, nicht vorhandene Baugenehmigungen, Außengebiet, Beschlusssammlung etc.. Dem Verkäufer sind diese Dinge meist egal, denn er lebt ja schon lange in seiner Immobilie, für den Käufer können diese fehlenden bzw. falsch angenommenen Informationen wirtschaftlich den Ruin bedeuten.
15. Wir helfen ihm bei der Steueroptimierung, indem wir die Grunderwerbssteuer minimieren (natürlich keine steuerliche Beratung!) durch optimale Aufteilung des Kaufpreises auf Mobilien, z.B. Einbauküche und Öl-Vorrat, Instandhaltungsrücklage, Grundstücksanteil am KP (für die AfA).

Grunderwerbssteuer
16. Die Maklerprovision ist seit 70 Jahren unverändert, sie nimmt an den Preissteigerungen, aber auch an den Senkungen teil. Im Gegensatz zur Grunderwerbssteuer, die bis 1996 2% betragen hat und sich innerhalb von 20 Jahren verdreifachte, und zusätzlich an den Preissteigerungen teilnimmt. Das Grunderwerbsteueraufkommen war 1996 3,17 Mrd DM (=1,6 Mrd Euro), 2017 13,14 Mrd Euro, also eine VERACHTFACHUNG.
17. Während 1996 die Maklerprovision mit 3% netto 50% über der Grunderwerbsteuer (2%) lag, ohne daß sich jemand aufgeregt hat, ist jetzt die Grunderwerbsteuer doppelt so hoch wie die Provision, aber plötzlich ist die Provision Grund allen Übels – nicht gerade logisch!!!
18. Der EPX-Hauspreis-Index ist von 2005 bis 2018 um 46,8% gestiegen = 3,6%/jährlich, bei den Neubauten allerdings um 57%. Hier sind natürlich die gestiegenen Handwerker- und Grundstückspreise der Haupttreiber.

19. Ein wirklich bremsender Faktor beim Neubau ist, daß die Grunderwerbsteuer nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf den GEPLANTEN Bau erhoben wird – die Maklerprovision lediglich auf das Grundstück. Jeder Bauherr, der seine Doppelhaushälfte baut, empfindet das als extreme Zumutung und logisch nicht zu begründen. Da der Grundstücksanteil meist nur ¼ – 1/5 des Gesamtwertes beträgt, ist die Hebelwirkung der Grunderwerbsteuer auf den Gesamtbau erheblich, die Maklerprovision für das Grundstück „Peanuts“

20. Gerade bei den NEUBAUTEN, die gefördert werden sollen, hat die Maklerprovision einen extrem geringen Anteil an den Kosten: a) die Maklerprovision wird nur auf das Grundstück, nicht den geplanten Bau erhoben (s. Pkt. 19). b) die meisten Bauträger haben ihren eigenen Vertrieb oder vertreiben über Vermögensberater, wo dann allerdings Innenprovisionen von bis zu 15% gezahlt werden. Dieses wird auch durch eine gesetzliche Regelung nicht in den Griff zu bekommen sein, denn wer soll hier klagen? Der Bauträger, der seit Jahren erfolgreich mit der Vermögensberatung zusammenarbeitet? Der Käufer, der die Provision nicht kennt?

21. Nutznießer wären einige große Maklerunternehmen, die über erhöhten Marketingaufwand vielleicht ihre Position halten können, sowie die Bankenmakler, die über die Kreditvermittlung und die internen Datenbanken sowieso schon einen Wettbewerbsvorteil durch die Koppelgeschäfte haben. Hier wird an den Kreditzinsen verdient, die Provision ist nur Beifang.
22. Vergleich mit anderen Ländern: die Provisionszahlung fast überall örtliche Übung, aber kein Gesetz. Überdies passen sich in allen Ländern auch die übrigen Kosten an, so sind die Inseratskosten z.B. dann auch entsprechend niedriger. In den USA sind 6% üblich, reguliert vom Makler-Verband
23. Belastung Gerichte: eine kurze Analyse zeigt, dass ¾ aller Klagen bei Immobilien-Kaufverträgen Objekte betreffen, die ohne Makler verkauft wurden.

Sinnvolle Förder-Maßnahmen::
1. Reduzierung der Grunderwerbsteuer
2. Mehr Bauland zur Verfügung stellen
3. Schnellere Genehmigungsverfahren
4. Bauvorschriften entschlacken, um den Bau zu verbilligen

Die Maklerprovision ist gerade bei Neubauten ein sehr geringer Faktor, bei Bestandimmobilien wird es ein reiner Mitnahmeeffekt, der keinerlei positive Marktauswirkungen hat.

Jetzt rächen sich eben die Sparmaßnahmen der Vergangenheit, als Bauämter personell ausgedünnt wurden – was sich auch auf alle Infrastrukturbauten auswirkt.

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Herr Ernst-Werner Bruder
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